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[茶馆杂谈] 靖江告别“大拆迁”时代?从“旧城改造”到“老旧小区改造”

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发表于 2019-7-10 15:56 | 显示全部楼层 |阅读模式
2015年,中央棚改政策转向货币化安置。2016年,泰州市范围内鼓励货币化安置,靖江棚改拆迁货币化安置比例达到97.2%。

虽说没有一线城市一夜暴富的纸醉金迷,货币化安置还是在靖江造就了一批小富即安的拆二代。

然而,随着时代转换,我们可能要和拆二代说再见了。

转折:棚户改造到老旧小区改造

2019年4月15日,财政部明确通知,2019年棚改计划从预期的450万套大幅下调至285万套,同时货币化安置收紧,实物化安置重回主流。

棚改计划下降过一半,安置政策重新转回实物化。什么意思呢?就是你家以前拟定要拆迁,现在可能不拆了,其他拆迁了的,也可能从金钱补偿转回房屋安置。

那这些不拆了的老旧小区,怎么办呢?

2019年6月19日,国务院常务会议明确,加快推进城镇老旧小区改造工作。

从棚改到旧改,从拆迁形式的旧城改造,转变为升级形式的老小区改造。


20年:靖江的旧城改造之路

目光聚集到靖江。

2000年后,靖江将胜利街、团结路、骥江路等沿线,有着几十年甚至上百年历史的地段,以数字作为地块编号,初步开启老城改造计划。

2007年前后,靖江吹响新城建设的号角,相比平地起高楼,老城换新颜的步伐相对有些慢了下来。

2014年前后,靖江老城加快有机更新,在这段时间,虹兴村(2014年)等地开始拆迁,如今即将建成的东南环安置区就属于当年的拆迁安置工程。

2016年起,靖江加快老城改造步伐,并变货币化补偿为主流,这几年,2号、3号、7号、10号、西河沿地块,相继完成或正在拆迁工作当中,尤其是骥江西路、北胜利街及布市里一带,是靖江解放前城市核心区,房子年岁日久、破落不堪,拆迁改造是实实在在的民生工程。


通过近20年的努力,靖江不但矗立起上海城、泰和国际、天一国际、文峰大世界等商业中心,大量不得不拆迁的老、危建筑也逐步减少。

2号地块(东至城北小学西围墙,南至安宁路,西至新建路,北至百味园,涉及户数147户)

3号地块(胜利街北段,迎新大楼南侧一带,涉及户数约279户)

7号地块(城西幼儿园南面,涉及户数约268户)

10号地块(位于老一招周边,涉及户数162户)

14号地块(北至团结路、南至国润百货)

15号地块(北至骥江东路,东至江华街,南至团结路,西至建行、工行)


2号地块原貌


3号地块原貌

如此看来,棚户区改造不是一个大大的善政吗?为什么又出台政策减少棚户区改造,转换货币化安置的方向呢?

因为楼市“去库存”任务已经初步完成,中央表达出遏制房价过快上涨的决心。


从全国来看,货币化安置使得约4万亿资金流入拆迁户手中,造就一批拆二代的同时,也将他们的钱流入到楼市,推高了房价。

虽然楼市状况往往因城而异,靖江作为四五线城市,市场状况相对其他城市往往有着慢上半拍的特殊性。方便靖江网友理解,还是以靖江为例。

在靖江,2016年全年实现718户棚改拆迁,货币化安置698户,长期以来,靖江住宅房屋补偿标准在6500~7500元/平米,以平均每户150平米计算,仅2016年一年,靖江释放拆迁补偿款应该在7亿左右的规模。

更直观来看,2016年靖江新房成交6500套,虽说收到拆迁补偿的698户并不一定全部涌入楼市,粗略估计,也为靖江楼市贡献了十分之一的需求。

棚改释放货币,无疑不断制造和推高了人们对房产的需求。如今,经过2016、2017连续两年房屋销量创记录,与靖江类似的三、四、五线城市楼市库存已去,同时为了抑制房价过快上涨,棚改弱化和货币化安置政策转向,自然水到渠成。


未来:焕然一新的老旧小区改造

随着棚改减少,老旧小区改造更多出现在人们的视野。

在靖江,据统计到去年的数据,仅靖城街道现有431个城市小区中,无物管小区就有389个,无物管楼道1474个,涉及4.2万户。

像虹兴小区、江山小区、渔婆新村等老旧小区,等待拆迁完全不现实,老旧小区改造自然是最好的解决方式。按照住建部的要求,改造的重点包括改造建设小区水电气路及光纤等配套设施,有条件的可因地制宜加装电梯,配建停车设施、养老和抚幼服务设施、无障碍设施,实施节能改造等等。


靖江某老小区

靖江老旧小区改造卓有成效的,自然要属江山小区和新天地花园。

今年初,有着23年历史的江山小区,历经细致的改造工作,从内部设施到外墙表皮都焕然一新,成为靖江老小区改造的示范案例。

改造前的江山小区
↓↓↓


改造中的江山小区
↓↓↓


改造后的江山小区
↓↓↓


同样,加装电梯也是老旧小区改造的一部分,新天地花园、东进花苑各有部分单元楼施工,给老小区装上了新电梯。

艰难转变:从收钱到掏钱

从工程量讲,与棚改的大拆大建不同,老旧小区改造(简称旧改)属于小修小补;从市场而言,改造提高了小区的居住条件,反而推迟或动摇了居民对购置新房的需求。

在全国层面,棚改转旧改的消息,率先引发了人们对楼市的想象,旧改被视作正在接力偃旗息鼓的棚改。

然而,对于居民而言,则面临着不是很容易的选择,如同靖江很多小区居民盼着自家早点纳入拆迁范围,棚改、旧城改造意味着拆迁,意味着拆迁补偿款,意味着新城一套崭新的房,这是收钱。


靖江烈帝庙小区

而老旧小区改造,无论是加装电梯,还是设施更新,都意味着要掏钱。根据部分省市公布的改造计划来看,平均成本为每平方米700元,100平米的人家预计要承担7万元。具体以加装电梯为例,普遍成本也在30万左右。

棚改之所以风生水起,正是有赖于2014年央行创设PSL这项金融工具。央行将资金投放给政策性银行,再由它们给地方政府发放专项贷款,从而对棚户区居民进行货币化补贴,地方政府拆迁卖地后偿还银行贷款,银行偿还央行,形成资金流闭环。

那么,旧改的钱,谁来出?虽然全国不同地方在探索,但没有有效的商业模式,目前仍多是住户掏钱外加政府补贴。

拆迁况且都有钉子户,需要掏钱的旧改难度可想而知,同时老旧多没有物业管理,在“召集大家同意”这个问题上就比较困难。


不过,一旦实施,相比棚改,老旧小区改造工程更具效率。一个需要拆迁改造的工程,以东南环安置区为例,预计今年完工,整整耗费5年时间,而老旧小区改造只需几个月就能完成。

当然,虽然本文主旨是介绍棚改/旧城改造,到老旧小区改造的政策转换,以及背后影响,但小微仍然需要反复提醒的是,靖江作为县级市,步骤节奏有自己的客观需要,今年来看,7号、10号等地块拆迁仍然迅速推进。

不过,随着靖江各地块拆迁工作完成,与政策在全国范围的不断推进,靖江在未来一段时间,或将告别大拆迁时代。
发表于 2019-7-11 10:05 手机客户端下载地址 | 显示全部楼层
能把老房子推了重建就好了 净整这些没有用的  里面还是他对他   当然这是政府的决策我等皮民只能发发牢骚
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发表于 2019-7-11 08:20 | 显示全部楼层
潴小弟 发表于 2019-7-10 18:15
他们不会接受的- -!..一户7W.......

一户7万,改造可能家里还要重新装修,算算花十几万的钱依然住个老旧房子,根本的危机没有解除的话谁会去掏钱?我支持原址翻建,哪怕政府一分钱不补贴
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发表于 2019-7-10 17:20 手机客户端下载地址 | 显示全部楼层
旧房改造首先并不能从根本上改变房子的结构和布局,其次价钱还不便宜,正常700元一平方,而翻建1000左右就行了
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发表于 2019-7-17 23:05 手机客户端下载地址 | 显示全部楼层
老城区几十年的老旧楼板房希望政府相关部门牵头实施拆迁或者改造
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发表于 2019-7-10 17:39 手机客户端下载地址 | 显示全部楼层
还想收钱,有钱的早就买了新房了,就是没钱的还在熬着,去收谁的钱
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发表于 2019-7-10 19:13 手机客户端下载地址 | 显示全部楼层
原先的棚户区改造,旧城改造项目,拆迁不彻底,步行街西面半段还没弄好。现在搞旧城改造,老城区那么多的老小区,又岂是新三年旧三年缝缝补补再三年就能解决的?
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发表于 2019-7-10 18:15 | 显示全部楼层
他们不会接受的- -!..一户7W.......
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发表于 2019-7-10 18:47 手机客户端下载地址 | 显示全部楼层
翻翻新就要700元一平。新建房才多少钱一平?而且还不能从根本上解决问题。
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发表于 2019-7-10 19:12 手机客户端下载地址 | 显示全部楼层
危房都能改造,也是服气了
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发表于 2019-7-10 19:39 手机客户端下载地址 | 显示全部楼层
小修小补,从根源上来讲,压根就不能解决危房隐患……
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发表于 2019-7-10 19:42 手机客户端下载地址 | 显示全部楼层
就算拆迁 又能咋样
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发表于 2019-7-10 19:46 手机客户端下载地址 | 显示全部楼层
欢迎政府旧房原址改造!这是政府为民生服务的又一伟大举措!
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发表于 2019-7-10 19:51 手机客户端下载地址 | 显示全部楼层
现在空置房很多。
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发表于 2019-7-10 20:07 | 显示全部楼层
去收谁的钱
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发表于 2019-7-11 06:56 | 显示全部楼层
文中连不在老城区的春江花城拿出来举例了,这个大约是20年不到的小区,请问比春江更老的小区又该怎么办?
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发表于 2019-7-11 07:52 | 显示全部楼层
我家的小区是C级危房,24年了,电路以及水管根本都是老掉牙的,电线直接从墙内走的,没有线管,水管还是以前的铁的,中间还是楼板,阳台、窗户包括墙壁下雨的时候都有水渗进来,改造能把这些都改造好吗?还有地基能加固吗?就这房子让我花和翻建差不多的钱去改造,我是脑子进水了吗
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发表于 2019-7-11 11:00 手机客户端下载地址 | 显示全部楼层
哪儿疼医哪儿。
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发表于 2019-7-11 11:08 | 显示全部楼层
老黄瓜刷绿漆,现在的政策越来越奇葩了
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发表于 2019-7-11 11:11 手机客户端下载地址 | 显示全部楼层
还不是那些钉子户做的恶让广大群众买单,以前不拆,现在连拆的机会也没了。
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发表于 2019-7-11 11:22 手机客户端下载地址 | 显示全部楼层
拆迁补偿有7500一平方?
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发表于 2019-7-11 13:25 手机客户端下载地址 | 显示全部楼层
老旧小区改造说明了就是套取资金!
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发表于 2019-7-11 14:09 手机客户端下载地址 | 显示全部楼层
东方美美 发表于 2019-7-11 11:11
还不是那些钉子户做的恶让广大群众买单,以前不拆,现在连拆的机会也没了。

怎么说呢,无话可说
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发表于 2019-7-11 15:04 手机客户端下载地址 | 显示全部楼层
不搞拆迁了,那老房子能重建吗?乡下那种
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发表于 2019-7-11 15:08 手机客户端下载地址 | 显示全部楼层
无利不起早,
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发表于 2019-7-11 15:29 手机客户端下载地址 | 显示全部楼层
怎么改怎么拆也改不到,拆不到东兴
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发表于 2019-7-11 16:34 手机客户端下载地址 | 显示全部楼层
打不着 发表于 2019-7-11 15:29
怎么改怎么拆也改不到,拆不到东兴

新城开发完老城重建好就轮到了
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发表于 2019-7-11 18:48 手机客户端下载地址 | 显示全部楼层
打不着 发表于 2019-7-11 15:29
怎么改怎么拆也改不到,拆不到东兴

不一定,说不定东兴反而比老城区更容易拆,因为老城区房屋太密集了,拆迁成本相比较郊区会高很多
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发表于 2019-7-12 09:28 手机客户端下载地址 | 显示全部楼层
乡下房子更无语,砖混的房子快30年了,喊着要拆迁不给翻建,都喊了15年了还没拆。不拆不让翻是什么意思?干脆讲不拆,翻新一下比套间舒服,吊着老百姓是什么意思?
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发表于 2019-7-12 18:53 手机客户端下载地址 | 显示全部楼层
东环花苑何时能安装电梯!
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发表于 2019-7-15 20:34 手机客户端下载地址 | 显示全部楼层
弱弱的问一下,老铲车厂宿舍还能拆吗?
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