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靖江楼市核心秘密:靖江患有房地产依赖症吗?

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发表于 2019-8-19 13:34 | 显示全部楼层 |阅读模式
靖江经济依赖房地产吗?

乍一问,肯定会有人觉得依赖,有人觉得不依赖,全凭主观感受。那如果以数据说话呢?

近日,有机构整理出了2018年全国各省份房地产依赖度排名。


数据来源:中房网、各地统计局

“房地产开发投资占GDP比重”被视为衡量一个地方经济增长对房地产投资依赖度的指标。比重越高,说明经济对房地产投资依赖程度越严重。排名中以房地产开发投资占GDP的比重为依据,比较了2018年各省份经济对房地产的依赖程度。

从排名中可以看到,海南省占比达到了35.5%,高居榜首,重庆市20.9%次之,安徽省19.9%排第3,江苏省11.9%排第21位。

显而易见,海南对房地产依赖程度最高,以城市细分,海南三亚、海口两市的房地产开发投资占GDP比重,甚至分别达到67.7%、40.3%之高,真的是全民造房子。

靖江什么情况呢?

同样以2018年经济数据,从《靖江市国民经济和社会发展统计公报》查询,2018年靖江全年GDP1002.05亿,房地产开发投资57.11亿,房地产开发投资占GDP比重为5.7%,不仅远低于海南的35.5%,也低于江苏11.9%的平均水平,对房产依赖水平与黑龙江、内蒙古相当。

靖江不依赖房地产?肯定有人会质疑,靖江一个县级市,和省市相比显得不太客观,和周边县市比才合理。

小微也是这么想的,因此选取了泰兴、江阴、昆山、高邮4个县级市,泰州、南京两个地级市,重新做了一番比较。
7个所选地区2018年房地产投资额分别如下

↓↓↓

从绝对数值上比较,靖江2018年房地产投资额57.11亿,不仅低于昆山江阴的397.01亿和223.9亿,也低于泰兴、高邮,位于最末——亦即靖江用在房地产建设的钱最少。

单纯金额比较当然不公平,毕竟2018年江阴、昆山GDP均超过3800亿,远高于靖江,无疑还是要从房地产开发投资占GDP比重来比较。

经过计算,结果如下
↓↓↓

靖江房地产开发投资额占GDP比重5.7%,在所选县市中还是处于最低水平,低于南京的18.36%、江阴的5.88%、泰兴的7.37%。

靖江经济对房地产的依赖程度是最低的。

纵向比较:最近15年

其实纵观中国经济发展历程,经济对房地产的依赖程度有着曲折的变化。


2003年以来中国的“房地产依赖度”直线上升,从9.5%上升到了2014的20.3%。随后,连续两年出现了下滑。变化的背后,是整个房地产市场出现了拐点,2014年前是全国性的牛市,之后是局部牛市。

有人把2014年之前的中国房地产市场叫做黄金时代,此后叫做白银时代。

在靖江,则稍微有点区别。


2003~2018年靖江房地产投资额占GDP比重变化

与此同时,靖江也发生着相似的变化。2003年,靖江房地产投资额占比GDP仅为3.44%,此后十年逐步增长,2013、2014年分别达到7.23%、8.05%的高峰,此后随着楼市库存压力增大,便开始下滑,稳定在5%左右。

靖江作为四线县级市,情况自然与全国不一样。一方面,随着城市化进程越来越多靖江农村人口进城,另一方面,靖江本身的购房需求也被虹吸到一二线城市。

不管是横向与其他城市比较,还是纵向关联城市发展,至少从经济角度,房地产没有绑架靖江经济,靖江有扎实的实体经济,不管房地产政策如何变动,靖江经济发展一直比较稳定。


时隔7年,经济增速重回第一

这一点从最近的经济数据中可以看出,7月份,泰州市统计局发布数据,2019年上半年,靖江GDP实现534.28亿元,可比增长7.6%,在泰州三市四区中,增幅与高港区并列第一。这是时隔7年,靖江重回增速第一的位置。影响GDP增长的11个主要行业指标,恰恰只有商品房销售面积同比下降。

几乎同时,国家层面,7月30日召开的中共中央政治局会议上,44个字再次定调房地产市场:坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。

即使贸易摩擦不断,即使经济下行压力增大,还是坚持了“房住不炒”的定位。潮水退去,经济对房地产依赖程度越低,经济增长受到的波动就越小。

靖江也不可能被房地产绑架经济。靖江经济发展长期以制造业为主,船舶制造业等在全国乃至全世界拥有优势地位,实体经济稳固,自然也就无法脱实就虚,被虚拟经济鸠占鹊巢。


如果冷静思考,相信靖江大多数人都能认同小微目前所得出的观点,房地产给靖江带来的投资、就业有限,养活不了靖江68万人口,真正在养活靖江人的,依然是实体经济。

但从财政收入层面,结果恐怕会稍有不同。

房地产对财政收入的影响

2018年,靖江财政总收入175.54亿元,其中政府性基金收入64.83亿元,增长41%。

什么叫政府性基金收入呢?直白点说,大部分是卖地收入。也就是说卖地收入占政府财政收入的三分之一 ,这还没有计算房地产投资活动可能带来的各项税收收入。


省靖中新校区要钱、人民路改造要钱、老城改造也要钱,甚至斜中重建计划一直迟迟不能开展,也是因为钱。土地出让带来的巨额财政收入,被投入到基础设施、民生福利等方面,房地产无疑又给靖江财政贡献良多。

通过上面的分析,我们发现,房地产对于靖江经济的贡献度徘徊在5%左右,对财政的贡献稍高,但总体属于为我所用的可控范围内。无论从自身,还是与周边县市对比,靖江都没有陷入到房地产依赖的循环当中,更谈不上被房地产绑架。


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